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按照美國羅伯特·C.凱爾的觀點，商業(yè)物業(yè)是“一種私有但為公眾提供商業(yè)、服務(wù)、設(shè)施和場地的場所，例如辦公樓宇、購物中心、百貨商店、加油站和停車場等”。商業(yè)地產(chǎn)在廣義上講，包括除單純住宅物業(yè)、工業(yè)物業(yè)之外的所有物業(yè)形式，商業(yè)物業(yè)是提供貨物批發(fā)、零售、餐飲、娛樂、健身、休閑、演出、博彩、辦公、旅游、住宿等帶有經(jīng)營性質(zhì)和公眾服務(wù)性質(zhì)的房地產(chǎn)形式。由于商業(yè)地產(chǎn)的組成復雜，特別是超大型城市綜合體，集購物、辦公、娛樂、休閑、甚至交通等功能于一體，所以對商業(yè)物業(yè)的管理就很復雜，面臨的法律問題更是復雜。 同時由于各個商業(yè)物業(yè)的主要功能不同，其商業(yè)物業(yè)管理的重點也不一樣，面臨的主要法律風險也不同，本文根據(jù)商業(yè)物業(yè)管理中普遍存在的法律風險進行分析并提出防范的具體措施。 一、物業(yè)管理中易發(fā)生的人身損害風險及防范 1、公共設(shè)施設(shè)備故障造成的人身損害 在商業(yè)物業(yè)管理中，一般把公共設(shè)施設(shè)備的維護維修義務(wù)賦予物業(yè)管理公司。例如電梯、公共扶梯、供水排水管道、公共照明設(shè)施等。這些設(shè)備設(shè)施如果管理不好，就存在人身損害的法律風險。例如不時見諸報端的自動扶梯卡住兒童的手指事件，北京四號線地鐵自動扶梯上行時突然發(fā)生故障下行，造成嚴重的人員踩踏事故，直接導致一名15歲男孩死亡的悲劇。商場寫字樓等載客電梯突然下沉，造成乘客摔傷的事件也有很多。 由于物業(yè)管理公司是公共設(shè)施設(shè)備直接管理人，所以對于這些設(shè)備設(shè)施故障造成的人身損害應(yīng)該承擔賠償責任。雖然電梯公司也有質(zhì)量保修的義務(wù)，對質(zhì)量事故也應(yīng)該承擔責任，但是由于電梯使用人往往并不知道電梯的供應(yīng)商以及聯(lián)系方式，所以一旦發(fā)生訴訟，受損害人會選擇直接起訴物業(yè)公司，給物業(yè)公司造成經(jīng)濟和名譽上的損失。 為了防范公共設(shè)施設(shè)備故障造成意外人身損害，首先，物業(yè)管理公司應(yīng)該經(jīng)常檢查各項公共設(shè)施設(shè)備的運行情況，最好的方法是委托供應(yīng)商定期檢修，因為供應(yīng)商更具有專業(yè)能力和專業(yè)水平，而物業(yè)管理公司則往往不具有這樣的專業(yè)能力。其次，物業(yè)管理者應(yīng)該作出必要的提醒，尤其是在容易發(fā)生人身損害事故的設(shè)施前張貼必要的提醒標記;再者，一旦發(fā)生事故，應(yīng)該積極協(xié)商解決，同時聯(lián)系設(shè)備供應(yīng)商，并明確雙方應(yīng)該承擔的責任。最后如果一旦發(fā)生訴訟，最好請求法院追加設(shè)備供應(yīng)商為共同被告，以便減輕自己承擔的責任。 2、商業(yè)物業(yè)因消防安全管理措施不到位，發(fā)生火災(zāi)造成人身損害及財產(chǎn)損害 商業(yè)物業(yè)火災(zāi)事故多發(fā)生在大型購物商場、批發(fā)市場和酒店，每年因重大火災(zāi)事故造成嚴重人身損害和財產(chǎn)損失的也有不少典型案例。 雖然火災(zāi)事故因起火原因的不同，責任人也會有不同，確定侵權(quán)責任也是比較復雜的一個問題，但是由于商業(yè)物業(yè)的所有者或物業(yè)管理者是商業(yè)物業(yè)的所有者或者直接管理者，對火災(zāi)事故具有不可推卸的責任。同時火災(zāi)事故足可以讓一個商業(yè)物業(yè)徹底失敗，損失的不僅是財產(chǎn)，更是一個物業(yè)地產(chǎn)長期發(fā)展的機會。 因而，物業(yè)管理者應(yīng)該高度重視消防安全的管理，首先完善相關(guān)安全消防設(shè)施，如自動火災(zāi)報警裝置和自動滅火裝置;其次要定期組織檢查排除隱患，把消防安全隱患消滅在萌芽階段。尤其是物業(yè)管理不僅要做好公共區(qū)域的消防安全管理，也要做好各個商戶的消防安全管理，加強監(jiān)督檢查的力度，在物業(yè)管理合同和租賃合同中明確約定消防安全管理的義務(wù)和責任。 3、商戶經(jīng)營中發(fā)生的人身損害 在商戶自己的經(jīng)營活動中，也會發(fā)生一些人身損害事件。例如餐飲業(yè)商戶經(jīng)常發(fā)生的火鍋燙傷顧客事件，游泳健身房中發(fā)生的顧客溺水死亡、健身不當造成的人身損害事件，劇院演出、展覽活動中組織不當造成的踩踏事件等。 商戶作為承租方或者物業(yè)所有者，在自己的經(jīng)營中發(fā)生的人身損害，一般由其自己承擔賠償責任，商業(yè)物業(yè)管理者只要盡到安全管理的責任和義務(wù)，就不應(yīng)該承擔賠償責任。但是由于顧客有時并不知道實際的經(jīng)營者是誰，所以他往往會把物業(yè)管理者一起告上法庭，對商業(yè)物業(yè)管理者造成不好的影響。因而物業(yè)管理者對于商戶經(jīng)營中發(fā)生的人身損害風險不能因為自己不承擔賠償責任而高高掛起，漠不關(guān)心。 為了避免商戶在經(jīng)營中發(fā)生人身損害事件，物業(yè)管理者首先應(yīng)該在物業(yè)管理合同中明確商戶對自己經(jīng)營中發(fā)生的人身損害承擔賠償責任;其次要根據(jù)商戶經(jīng)營的不同類型，制定防止人身損害的具體防范措施;最后也可以收取商戶一定金額的人身損害風險保證金，一旦發(fā)生人身傷害事件，可以先用這個資金進行人身救助或支付人身傷害賠償金。 4、商業(yè)物業(yè)管理中發(fā)生刑事案件造成的人身損害 在商業(yè)物業(yè)中也不可避免地會發(fā)生刑事案件，例如酒店中發(fā)生的故意殺人、故意傷害事件，商場發(fā)生的搶劫、搶奪案件; 在商業(yè)物業(yè)中發(fā)生刑事案件，要根據(jù)物業(yè)管理者是否盡到必要的安全保護責任來判斷是否需要承擔對受害者的賠償責任。物業(yè)管理者為了避免對在物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的刑事案件承擔賠償責任，首先在安全保護硬件設(shè)施上做到完備，不能給罪犯提供可乘之機，例如監(jiān)護設(shè)施齊全，安全防護門牢固，必要的報警設(shè)施等。其次，要履行安全保護的職責，必要的巡邏等，在發(fā)生刑事案件后第一時間報警;最后注意保留監(jiān)控錄像、保安巡邏記錄等錄像資料作為免責的證據(jù); 二、物業(yè)管理中易發(fā)生的財產(chǎn)損害風險及防范 1、因物業(yè)發(fā)生進水、漏雨等造成的財產(chǎn)損害 夏季多暴雨，如果物業(yè)地勢較洼，就容易倒灌水造成商戶的財產(chǎn)損失;如果商業(yè)物業(yè)防水做得不好漏水也會造成商戶的財產(chǎn)損失。這在一般的商場租賃中比較普遍，比較典型的是濟南泉城廣場倒灌水事件，造成巨大的人員傷亡和財產(chǎn)損失。 對于商業(yè)物業(yè)倒灌水造成的損失，商業(yè)物業(yè)管理者是否承擔責任，商業(yè)物業(yè)管理者一般會用不可抗力來抗辯，但是根據(jù)已有的判例來看，法院并不會支持不可抗力的說法，因為暴雨是可以預見的，比較有說服力的事實是我們已經(jīng)有比較準確的天氣預報了。由于物業(yè)管理者應(yīng)該保持租賃物符合約定的用途，這是合同法對出租者規(guī)定的法定義務(wù)，所以如果進水導致商戶經(jīng)營的財產(chǎn)損失，物業(yè)管理者就違背了其法定義務(wù)，就應(yīng)該承擔賠償責任。 同理，對于停在地下車庫中的車輛，如果由于進水導致?lián)p害，物業(yè)管理者也應(yīng)該承擔賠償責任。 所以，為了避免由于倒灌水造成商戶的經(jīng)濟損失，物業(yè)管理者應(yīng)該事先做好預防措施，尤其是地勢低洼的地方要及早準備防汛袋，必要時派人員值班看守;同時也提醒商戶做好自我預防措施。 2、因物業(yè)被盜發(fā)生的財產(chǎn)損害 無論商場還是寫字樓都容易發(fā)生盜竊事件，尤其是出售貴重物品的商場，安全防盜任務(wù)仍然很艱巨。 對于商戶因盜竊而產(chǎn)生的財產(chǎn)損失，物業(yè)管理者是否承擔責任，也是一個很有爭議的問題。但是根據(jù)合同法和侵權(quán)責任法的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理者只有在有過錯的情況下才承擔法律責任，如沒有盡到商場安全保護義務(wù)，沒有在物業(yè)管理范圍內(nèi)設(shè)置監(jiān)控設(shè)備，商業(yè)物業(yè)防盜設(shè)施不健全等。 因而為了避免商戶的財物被盜，也為了物業(yè)管理者避免承擔賠償責任。物業(yè)管理者要加強對商業(yè)物業(yè)的安全監(jiān)督管理，首先，要有全方位的電視監(jiān)控系統(tǒng)，能對商業(yè)物業(yè)的所有經(jīng)營范圍進行日常監(jiān)控;其次，保安人員的合理分工和配備，門崗人員和內(nèi)部安保人員的相互溝通順暢，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時交流信息。再者，加強對出售貴重物品和重點場所的監(jiān)控安保。最后，發(fā)生盜竊事件后，及時報案并提供有關(guān)的監(jiān)控錄像資料。 三、物業(yè)管理中易發(fā)生的知識產(chǎn)權(quán)侵權(quán)糾紛 1、商業(yè)物業(yè)品牌化戰(zhàn)略造成的商標權(quán)等侵權(quán)糾紛 一個成功運作的商業(yè)地產(chǎn)項目，一定是成功實行品牌化戰(zhàn)略的物業(yè)，通過建立自己的物業(yè)品牌，不僅提高品牌的經(jīng)濟效益和社會效益，同時還大大提升了物業(yè)本身的價值。例如國內(nèi)運作比較成功的萬達廣場、國貿(mào)、華貿(mào)中心、大悅城等商業(yè)物業(yè)項目。 在商業(yè)物業(yè)實行品牌化的戰(zhàn)略中，也會發(fā)生侵犯商標權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)的情形。因為國內(nèi)還存在不少模擬甚至抄襲商標的情況，一般是小城市的抄襲大城市的，大城市的抄襲國外的品牌等，通過模仿快速提升自己項目的品味，提高租售的價格。但是這對于一個有著長期品牌發(fā)展戰(zhàn)略的房產(chǎn)公司來講，實不可取。 因而，在物業(yè)品牌化發(fā)展中，一定按照物業(yè)的文化品味和商業(yè)定位準確確定自己的品牌，有創(chuàng)造性地建立自己的品牌體系，是我國商業(yè)開發(fā)商面臨的重要課題。 2、因商業(yè)廣告、商業(yè)標示造成的侵權(quán)糾紛 商業(yè)物業(yè)在管理中，必然要有商業(yè)廣告，商業(yè)物業(yè)也有重要的標示，這也可能存在侵犯別人商標權(quán)、著作權(quán)和專利權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)的情形。 所以在商業(yè)物業(yè)的管理中，要強化知識產(chǎn)權(quán)保護的法律意識，自覺尊重別人的知識產(chǎn)權(quán)，同時不斷創(chuàng)造自己的知識產(chǎn)權(quán)。 3、因商戶經(jīng)營假冒偽劣產(chǎn)品造成的侵權(quán)糾紛 因商戶經(jīng)營假冒偽劣產(chǎn)品造成的侵權(quán)糾紛，物業(yè)管理者只要沒有過錯，是不承擔責任的，由商戶自己承擔有關(guān)法律責任。 但是如果發(fā)生商戶經(jīng)營假冒偽劣商品的情形出現(xiàn)，會影響商業(yè)物業(yè)的整體品位，進而影響商業(yè)物業(yè)的整體發(fā)展，所以物業(yè)管理者應(yīng)該積極采取措施防止商戶經(jīng)營假冒偽劣產(chǎn)品，侵犯別人的商標。一旦發(fā)現(xiàn)，要商戶承擔嚴重的違約責任。
